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お寺借地売却の失敗例から学ぶ！やってはいけない5つの行動
お寺が地主となっている借地を売却する場合、一般の土地売却よりもはるかに複雑な事情が絡みます。
承諾料の基準が曖昧で交渉が難航したり、住職の交代や寺院の相続事情によって条件が大きく変わったりすることも珍しくありません。
そのため、ちょっとした判断ミスが大きなトラブルや金銭的損失につながる可能性があります。
本記事では、実際にあった失敗例をもとに「お寺借地売却でやってはいけない5つの行動」を解説します。
承諾料の調査不足、契約書の未確認、専門家を使わない自己判断など、ついやってしまいがちな行動を避けることで、売却をスムーズかつ安全に進めることができます。
これからお寺借地の売却を検討している方は、ぜひ参考にしてください。
記事監修者情報
株式会社グランクルー 代表取締役 加瀬 健史（カセ タケシ）
不動産業界歴20年以上・宅地建物取引士
不動産のプロでも敬遠しがちな借地権取引の実績100件以上。借地権の売買や更新料の相談・借地トラブルまで幅広く対応し借地取引に多くの知見を持つ。世田谷の借地権に特化したメディア「教えて世田谷不動産」運営。
お寺借地の売却が難しい理由
お寺が地主となっている借地を売却する場合、通常の借地以上に複雑な条件や制約が絡みます。
承諾料の決定方法や住職の判断基準、寺院内部の相続・承継の問題など、一般の地主では想定しにくいリスクが潜んでいるからです。
そのため、事前準備を怠ると売却が長期化したり、想定以上の費用負担を強いられる可能性があります。
借地権と承諾料の特有の仕組み
借地を売却する際には、地主の承諾を得ることが不可欠です。このときに発生するのが「承諾料」で、借地権価格の一定割合を支払うのが一般的ですが、法律で明確に規定されているわけではありません。
そのため、お寺が地主の場合、承諾料の水準は住職や寺院の方針次第で大きく変わります。
ある寺院では借地権価格の5％程度で承諾してもらえる一方、別の寺院では10％以上を求められるケースもあります。
基準が曖昧で交渉次第となるため、借地人にとっては予想外の負担になることも少なくありません。
さらに、寺院によっては金額だけでなく「用途変更の可否」「建物の増改築」などにも厳しい条件を付ける場合があり、売却後の活用方法が制限されるリスクも存在します。
寺院ならではの承諾・相続リスク
お寺が地主である場合、承諾の判断は必ずしも経済合理性だけで行われるわけではありません。
宗教法人としての方針や道義的な考え方が反映されることもあり、一般の地主よりも承諾が得にくいことがあります。
加えて、住職の交代や寺院の相続事情が売却に大きな影響を及ぼす点も特徴です。
例えば、前住職のときには柔軟に承諾してもらえたのに、新しい住職に代わった途端、条件が厳しくなったり承諾自体が遅延するケースもあります。
また、寺院によっては宗派本部や理事会の承認が必要になることもあり、売却手続きが長期化する要因となります。
このように「承諾料の不透明さ」と「住職・寺院の事情に左右されやすい」という二つの特徴が、お寺借地売却の難しさの根本にあるのです。
お寺借地売却の失敗例から学ぶ！やってはいけない5つの行動
お寺借地の売却は特殊な事情が絡むため、ちょっとした判断ミスが大きなトラブルや損失につながります。
実際の失敗事例から共通点を整理すると、やってはいけない典型的な行動が見えてきます。ここでは代表的な5つを解説します。
- 承諾料を事前に調べず交渉を始める
- 契約書の内容を確認せずに売却を進める
- 住職交代や相続リスクを軽視する
- 専門家を使わず自己判断で交渉する
- 税金や費用を計算せず手取り額を見誤る
承諾料を事前に調べず交渉を始める
承諾料には明確な法的基準がなく、地域相場や寺院ごとの判断で大きく変動します。
これを知らずに交渉を始めると、相場よりも高額な承諾料を提示されても反論できず、結果的に大幅な損をするケースがあります。
売却を検討する前に必ず相場をリサーチし、適切な金額を把握しておくことが重要です。
契約書の内容を確認せずに売却を進める
古い契約書のまま売却を進めると、「用途制限」や「譲渡承諾」に関する不利な条項が足かせになることがあります。
たとえば「住宅用途のみ」と定められている場合、店舗用や事務所用の買主が見つかっても売却が成立しません。契約書を確認せずに動くのは大きなリスクです。
住職交代や相続リスクを軽視する
寺院は住職の交代や相続の影響を強く受けます。前住職が承諾に前向きだったとしても、新しい住職が承諾に消極的で条件を厳しくするケースは珍しくありません。
タイミングを見誤ると、交渉が長期化し売却が頓挫する恐れがあります。
専門家を使わず自己判断で交渉する
「費用を節約したい」と考えて自己判断で交渉する人もいますが、借地権や承諾料は専門知識が必要な分野です。
結果として地主との力関係に押され、不利な条件を受け入れてしまうケースが多く見られます。
弁護士や借地に詳しい不動産会社のサポートを得ることが、最終的には時間とお金の節約につながります。
税金や費用を計算せず手取り額を見誤る
売却額がそのまま手元に残ると誤解し、税金や諸費用を考慮せずに進めるのも典型的な失敗です。
譲渡所得税、仲介手数料、司法書士費用などを差し引いた結果、思っていたよりも大幅に少ない金額しか残らないこともあります。事前の資金シミュレーションは必須です。
お寺借地売却で失敗しないための対策ポイント
お寺借地の売却を成功させるためには、失敗事例で挙がった「やってはいけない行動」を逆に意識して対策を取ることが大切です。ここでは実際に効果的な対策ポイントをまとめます。
相場調査と契約書チェックを徹底する
まずは承諾料や借地権価格の相場を把握しておきましょう。地域や寺院ごとに差があるため、不動産会社や専門家から情報を集めることが重要です。また、契約書は売却の成否を左右する基盤です。
古い契約書のままにせず、弁護士にチェックしてもらい、不利な条項がないかを必ず確認してください。
地主である寺院との信頼関係を築く
承諾の可否や条件は、住職や寺院の判断に大きく依存します。
普段から丁寧な関係づくりを心がけ、売却を持ちかける際も誠意ある説明を行うことが、スムーズな承諾につながります。
住職交代や相続の可能性も考慮し、タイミングを見極めることもポイントです。
弁護士・不動産会社など専門家を早めに活用する
お寺借地の売却は専門的な知識が必要であり、自己判断では限界があります。承諾料の交渉や契約書の解釈、税務面の対応などを総合的にサポートしてくれる専門家を早い段階で頼ることで、余計なトラブルを防げます。特に借地に強い不動産会社や弁護士を選ぶことが重要です。
加瀬 健史当社では寺院の借地売却の実績が豊富にあり、弁護士との士業連携もしっかりしておりますので、お悩みのことがありましたら気軽にご相談ください。ワンストップで対応いたします！（相談はこちらから）
まとめ｜お寺借地の売却は準備不足が最大のリスク
お寺借地の売却は、一般の借地よりも条件が複雑で、失敗すると大きな損失につながりかねません。実際の失敗例からも明らかなように、承諾料を調べずに交渉を始めたり、契約書を確認せずに進めたりする「準備不足」がトラブルの大きな原因となっています。
一方で、承諾料の相場を事前に把握し、契約書を専門家にチェックしてもらい、寺院との信頼関係を築いたうえで交渉を進めた人は、売却をスムーズに完了させています。弁護士や借地に詳しい不動産会社を早めに活用することで、交渉力を高め、リスクを最小限に抑えることも可能です。
つまり、お寺借地の売却は「知識」と「準備」と「専門家のサポート」の三本柱が成功のカギです。準備不足のまま動くことこそ最大のリスクであり、逆に言えば、しっかりとした下準備を行えば安心して売却を進められます。
お寺借地の売却を検討している方は、今回紹介した「やってはいけない行動」を反面教師にして、万全の体制で臨むことをおすすめします。
私が責任をもって対応いたします。
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加瀬 健史（カセ タケシ）
不動産業界歴20年以上 ・ 宅地建物取引士
不動産のプロでも敬遠しがちな借地権取引の実績100件以上。
借地権の売買や更新料の相談・借地トラブルまで幅広く対応し借地取引に多くの知見を持つ。
- 世田谷の借地権に特化したメディア「教えて世田谷不動産」運営。
- ”借地取引をわかりやすく”をテーマに掲げた「借地権のミカタ」監修。
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