お寺借地の売却は不動産会社と弁護士どちらに相談すべき？

お寺が地主となっている借地を売却しようとすると、承諾料の基準が不透明だったり、住職の交代や寺院の相続によって条件が変わったりと、一般の借地よりもはるかに複雑な問題に直面します。

こうした特殊な事情が絡むため、専門家への相談は不可欠です。

しかし「不動産会社と弁護士のどちらに相談すべきか」と悩む人は少なくありません。

本記事では、不動産会社と弁護士それぞれに相談するメリットと注意点を整理し、どのように使い分ければよいのかを分かりやすく解説します。

お寺借地の売却をスムーズに進め、余計なトラブルや損失を避けたい方はぜひ参考にしてください。

お寺借地の売却が複雑で専門家の相談が必要な理由

お寺が地主となっている借地は、一般的な借地に比べて売却のハードルが高く、専門家のサポートなしに進めるのは非常にリスクがあります。

特に承諾料の水準や契約条件の解釈、寺院内部の事情による影響など、不確定要素が多く交渉が難航しやすいのが特徴です。ここでは、その代表的な要因を解説します。

承諾料や契約条件が一般の借地より難しい

借地を売却する際には、地主の承諾が必要です。その際に支払う「承諾料」は法律で明確に定められているわけではなく、地域の相場や地主の判断によって決まります。

お寺が地主の場合、この承諾料の金額が特に不透明になりやすく、相場よりも高額を提示されるケースも珍しくありません。

さらに、契約書の内容が古いまま更新されていないケースも多く、用途制限や増改築に関する規定が足かせになることがあります。

こうした状況では、借地借家法の解釈や判例の知識が必要となるため、専門家の助言が不可欠です。

住職交代や寺院相続で条件が変わるリスク

お寺借地の大きな特徴は、住職や寺院の体制が変わることで交渉条件が大きく動く点です。

前住職のときは柔軟に承諾してもらえたのに、新しい住職に代わった途端、承諾が厳しくなったり、交渉が長期化する事例は数多くあります。

また、寺院によっては住職だけでなく理事会や宗派本部の承認が必要となる場合もあり、複数の関係者が意思決定に関わることで、売却がさらに難しくなることがあります。

これらのリスクを軽減するには、法律と不動産実務の両面から支援できる専門家への相談が欠かせません。

不動産会社に相談するメリットと注意点

お寺借地の売却を検討する際、まず候補に挙がるのが不動産会社です。

不動産会社は市場動向や取引の実務に詳しく、買主探しから契約手続きまで一連の流れをサポートしてくれます。

ただし、不動産会社だけに任せてしまうと限界がある点も理解しておく必要があります。

市場価格の査定や買主探しを依頼できる

不動産会社の強みは、市場価格の査定と買主探しにあります。借地権付き物件の流通は特殊ですが、実績のある会社であれば過去の取引事例や地域の需要を踏まえて、適正な査定額を提示してくれます。

また、独自のネットワークを活用して買主を探してくれるため、個人で売却活動を行うよりも効率的です。

承諾料や取引実務の相場感に強い

不動産会社は日常的に土地取引を扱っているため、承諾料や契約条件に関する「相場感」を持っています。

特にお寺借地のように承諾料が不透明なケースでは、専門業者の知識が交渉の参考になります。

過去の事例をもとに「地主がどの程度の金額で承諾する可能性があるか」を把握できるのは大きなメリットです。

仲介手数料や対応範囲の限界に注意

一方で、不動産会社はあくまでも仲介の立場です。法律的な争いに直接対応することはできず、承諾拒否や相続問題に発展した場合には対応が難しくなります。

また、売却成立時には仲介手数料（通常は売却価格の3％＋6万円＋消費税）が発生するため、その分のコストを見込んでおく必要があります。

弁護士に相談するメリットと注意点

お寺借地の売却は、承諾料や契約条件をめぐって法的なトラブルに発展することが少なくありません。

そのため、弁護士への相談は非常に有効です。

不動産会社では対応できない部分を補い、交渉力を高められるのが弁護士の強みです。

契約書のリスクチェックや法的助言が受けられる

古い借地契約書には、現在の法律に照らすと不利な条項や曖昧な表現が残っていることが多くあります。

弁護士に相談すれば、契約書の内容を精査し、どのようなリスクがあるのかを具体的に指摘してくれます。

これにより、不利な条件を事前に回避し、売却を有利に進めることができます。

承諾拒否や相続トラブルに対応できる

住職の交代や寺院の相続によって承諾が得られない場合、法的な対応が必要になることがあります。

弁護士であれば、承諾拒否への対応方法を示したり、相続人との交渉を代行したりできます。

もし裁判に発展した場合も、弁護士が代理人として手続きを進められるため、安心して任せられます。

交渉や裁判に強いが費用が高め

弁護士は交渉や裁判に強い一方で、費用が高くなる点には注意が必要です。

相談料や着手金、成功報酬などの費用体系は事務所によって異なるため、事前に見積もりを取り、納得したうえで依頼することが大切です。

費用はかかりますが、その分得られる安心感やトラブル回避の効果は大きなメリットになります。

不動産会社と弁護士の使い分け方

お寺借地の売却では、不動産会社と弁護士それぞれに得意分野があります。

どちらか一方だけに頼るのではなく、状況に応じて使い分けたり、両方を併用したりするのがもっとも安全で効率的です。

まずは不動産会社で査定・相場を確認する

売却の第一歩は「自分の借地がどれくらいの価値を持つのか」を把握することです。

不動産会社に査定を依頼すれば、市場でどの程度の価格で売れるのか、買主候補がどのような層かを明確にできます。

承諾料や借地権価格の相場感も得られるため、交渉の基盤を整える意味でも最初に相談する価値があります。

法的リスクや承諾トラブルは弁護士に相談する

承諾料の金額が不当に高い、住職交代で承諾がストップした、相続人との間で意見が分かれている──このように法的な要素が絡む場合は、弁護士の出番です。

契約書のリスクチェックや交渉の代理、最悪の場合は裁判対応まで一貫して任せることができます。

トラブルを抱えた状態で不動産会社だけに任せても解決できないため、法務対応は弁護士が最適です。

両者を併用して進めるのが最も安心

実務的には「不動産会社で価格査定と買主探しを進めつつ、弁護士に契約書チェックや承諾交渉を依頼する」という二段構えが理想です。

不動産会社と弁護士を併用すれば、価格面と法務面の両方からサポートを受けられ、失敗リスクを最小限に抑えられます。

費用はかかりますが、トラブルや裁判に発展したときの損失を考えると、結果的に安心で効率的な方法です。

まとめ｜お寺借地の売却は不動産会社と弁護士の両輪で進めるべき

お寺借地の売却は、一般の土地売却に比べて「承諾料の不透明さ」「契約条件の複雑さ」「住職交代や寺院相続によるリスク」といった特殊な事情が絡みます。そのため、自己判断だけで進めるとトラブルや損失につながりやすく、専門家のサポートが欠かせません。

不動産会社は、市場価格の査定や買主探し、承諾料の相場感など実務面に強みがあります。一方で弁護士は、契約書のリスクチェックや承諾拒否への対応、相続トラブルや裁判対応といった法務分野に優れています。

つまり、どちらか一方ではなく、それぞれの得意分野を活かして併用するのがもっとも安心で確実な方法です。

「価格面は不動産会社、法務面は弁護士」という両輪体制で進めることで、交渉をスムーズに進めつつリスクを最小化できます。お寺借地の売却を成功させたいなら、信頼できる専門家を早めに選び、準備を整えて臨むことが成功への近道です。