寺院所有の借地を売却する流れと必要書類を徹底解説

寺院所有の土地を借りている場合、「この借地は売却できるのだろうか」と不安に感じる方は多いでしょう。

実際には、借地権を第三者に譲渡して売却することは可能ですが、通常の不動産売却とは違い、寺院の承諾や承諾料、数多くの書類準備が必要になるなど、手続きは複雑です。

さらに、借地権の種類や契約内容によっては売却条件が大きく変わるため、正しい流れを理解しておくことが欠かせません。

本記事では、寺院所有の借地を売却する際の具体的なステップと必要書類をわかりやすく整理し、スムーズに取引を進めるためのポイントを徹底解説します。

寺院所有の借地を売却する全体像

寺院所有の借地も、借地権が明確で契約書や登記が整っていれば売却は可能です。

ただし譲渡には多くの場合、地主である寺院（宗教法人）の承諾が必要で、承諾料や条件交渉が発生するのが一般的です。

売却に必要な書類は契約書・登記事項証明書・承諾書などで、流れは「現況整理→寺院相談→査定→承諾取得→売買契約→決済・引渡し」で、期間は通常3〜6か月が目安となります。

• 売却できる条件が整っているか
• 寺院の承諾の要否を確認
• 必要書類と期間の目安を把握

寺院所有の借地を売却可否を決める3つの前提

お寺の借地を売却できるかどうかは、

• 「借地権がどういう性質なのか」
• 「契約や登記が整備されているか」
• 「建物の状態や法的条件に問題がないか」

という3つの前提で大きく変わります。

借地権の種類（普通借地・定期借地・事業用定借）

借地権にはいくつかの種類があります。一般的なのは「普通借地権」で、更新を繰り返しながら長期にわたり土地を使えるため、売却時も比較的需要があります。

一方で「定期借地権」や「事業用定期借地権」は、契約期間が満了すれば返還が前提となるため、買主にとって利用可能な期間が限られ、価格や売却可能性に大きな影響を与えます。

自分が持っている借地権の種類を正しく把握しておくことが不可欠です。

契約・登記の有無と内容（期間・更新・増改築承諾）

借地契約書や更新契約が残っているか、登記されているかによって、買主の安心感が大きく変わります。

例えば、契約書が残っていない、更新記録が不明確、あるいは登記がされていない場合、買主から「本当に権利があるのか」「将来トラブルにならないか」と疑念を持たれ、売却が難しくなります。

また、増改築承諾の有無や地代額の記載も重要で、契約内容をきちんと明示できるかどうかが売却成功のカギとなります。

建物の状態と再建築可否（接道・用途地域・法規制）

借地上の建物が老朽化している場合や、建築基準法上の制約から再建築ができない土地の場合、買主は利用価値が低いと判断しやすく、売却が難航することがあります。

特に接道条件（建築基準法上、建物を建てられるために必要な道路との接面要件）や用途地域、建ぺい率・容積率といった都市計画の規制は、物件の資産価値に直結します。

建物の現況や法的条件を整理し、再建築の可否を確認しておくことが重要です。

寺院所有の借地売却の流れ10ステップ（時系列フロー）

寺院所有の借地を売却するには、通常の不動産売却以上に準備と手順を意識する必要があります。

ここでは、実際に取引が成立するまでの一般的な流れを10ステップで解説します。

寺院所有の借地売却時の必要書類チェックリスト（用途別に完全網羅）

寺院所有の借地を売却する際には、通常の不動産売買以上に多くの書類が必要となります。

売主・地主（寺院）・買主・専門家それぞれに役割があり、どれかが欠けると手続きが進まないケースも少なくありません。ここでは、用途別に必要書類を整理しました。

売主が用意する書類一覧

• 借地契約書・更新契約書：契約条件や地代、更新履歴を確認する基本資料。
• 登記事項証明書（建物・土地）：権利関係を明確にするために必須。
• 増改築承諾書・建築確認済証・検査済証：過去の建築や増改築が正しく承認されていることを証明。
• 本人確認書類・印鑑証明書・住民票：売主本人確認に必要。
• 固定資産税納税通知書：税金の清算や評価額の確認に使用。
• 物件状況報告書・付帯設備表：売却後のトラブルを防ぐための現況報告。

寺院（地主）が用意する書類一覧

• 譲渡承諾書：借地権譲渡に必要な地主の承諾を示す書類。
• 名義書換承諾書：新たな借地人を認めるための承諾書。
• 承諾料や名義書換料の精算明細：金銭の受け渡しに必要。
• 責任役員会議事録などの内部決議書：宗教法人規則に基づき、承諾を正式に決定したことを証明する場合がある。

買主が用意する書類一覧

• 住民票・印鑑証明書・本人確認書類：名義登記のために必要。
• 資金証明書（金融機関の融資承認通知や残高証明書）：支払能力を証明し、取引の信頼性を確保。
• 用途計画書：寺院から求められる場合があり、建物の用途や将来の利用方針を明示。

司法書士・仲介が準備する書類一覧

• 売買契約書：特約事項（承諾未了時解除など）を含めた正式な契約書。
• 重要事項説明書：借地権の性質、承諾料の有無、契約条件を買主に説明。
• 登記申請書類：所有権移転や名義変更の登記を行うための書類。
• 精算書：地代、承諾料、固定資産税などを決済時に整理。

ケース別追加資料（相続・未登記建物・越境・測量など）

• 相続関係説明図・遺産分割協議書：借地権が相続で取得されている場合に必要。
• 未登記建物の登記申請書類：建物が登記されていない場合は必ず整備する必要がある。
• 境界確認書・測量図：隣地との境界が不明確な場合、売却前に整備しておくとトラブル防止につながる。
• 地代精算合意書：売主・買主・寺院の三者間で地代の精算を明確にしておく。

寺院所有の借地売却：譲渡承諾・承諾料の実務

お寺の借地を売却する際に、もっとも大きなハードルとなるのが「譲渡承諾」と「承諾料」です。

地主である寺院の承諾がなければ売却は進められないことが多く、交渉次第で必要な費用や条件が変わります。

承諾が必要な典型パターンと不要な例

借地権を第三者に譲渡する場合、基本的には地主の承諾が必要です。これは寺院が土地の所有者として、借地人の交代に同意する権利を持っているためです。承諾が必要となるのは以下のような場合です。

• 借地権を第三者に売却する場合
• 建物ごと譲渡する場合
• 地代条件を変更する可能性がある場合

一方、相続や法人の合併など、借地人の地位が自然に承継されるケースでは、地主の承諾が不要となることもあります。

ただし、相続でも地主への通知や承諾を求められることがあるため、必ず確認しておくことが重要です。

承諾料・名義書換料の相場感と算定要素

承諾料は「譲渡承諾を得るために支払う費用」で、別名「名義書換料」と呼ばれることもあります。相場は借地権価格の5〜10％程度とされますが、寺院ごとに大きく異なるのが実情です。

算定要素としては以下のような点が考慮されます。

• 借地権の評価額（立地・残存期間・市場価値）
• 契約内容（普通借地か定期借地か）
• 地代の額と支払い状況
• 寺院側の内部規程や宗教法人としての方針

寺院との交渉ポイント（用途・買主属性・地代）

寺院は営利目的の法人ではないため、譲渡承諾の可否や条件を判断する際には独自の基準を持っている場合があります。たとえば、買主の属性や建物の用途に配慮するケースも珍しくありません。

• 用途制限：境内の雰囲気にそぐわない業種（パチンコ店など）は断られる可能性がある。
• 買主属性：檀家との関係や地域住民への影響を重視する場合がある。
• 地代改定：譲渡を機に地代の増額を求められることもある。

これらを踏まえ、売却の初期段階から寺院に相談し、条件を共有しておくことがスムーズな交渉につながります。

承諾が得られない場合の対処（借地非訟の譲渡許可申立）

もし寺院が承諾を拒んだ場合でも、必ずしも売却を諦める必要はありません。借地借家法には「正当な理由なく承諾を拒否された場合、裁判所に譲渡許可を申し立てることができる」という制度があります。これを「借地非訟」と呼び、裁判所の判断で譲渡を進められる可能性があります。ただし時間や費用がかかるため、最初から争う姿勢ではなく、できる限り交渉で解決することが望ましいでしょう。

価格査定と相場の見方

寺院所有の借地を売却する際には、いくらで売れるのかを冷静に把握することが重要です。

借地権は所有権のある土地と比べて流通性が低いため、価格の算定方法や市場評価のポイントを理解しておく必要があります。

借地権割合・残存期間の影響

借地権価格は一般的に「土地の時価 × 借地権割合」で算出されます。

借地権割合は国税庁の路線価などを基準に地域ごとに設定されており、60％や70％といった割合が目安になります。
また、契約の残存期間が短いと買主にとってリスクが高くなり、価格は下がりやすくなります。

更新が確実に行えるかどうか、更新料や条件が明確かどうかが査定に直結します。

再建築性・用途地域・前面道路

建物の再建築が可能かどうかは、借地権の価値に大きな影響を与えます。接道条件を満たさない土地や再建築不可物件では、売却価格が大幅に下がるのが一般的です。

さらに、用途地域や建ぺい率・容積率などの法的制限も査定ポイントです。

商業地域に位置していれば事業用として需要が見込める一方、第一種低層住居専用地域では利用が限定され、価格が伸びにくい傾向があります。

地代水準・更新履歴・増改築承諾の有無

借地契約における地代が相場より高すぎる場合、買主にとって負担が大きくなり、売却価格が下がります。逆に適正水準であれば需要を維持しやすくなります。

また、契約更新が適切に行われてきたか、増改築の承諾が記録されているかといった履歴も重要です。不明確な点があるとリスク要因とみなされ、査定価格にマイナス要素として反映されます。

市場流通性と販売戦略（所有権物件との違い）

借地権付き不動産は所有権物件に比べて買主の層が限定されるため、売却に時間がかかることもあります。そのため、売却戦略としては「借地権に理解のある投資家や事業者」をターゲットにするのが有効です。

また、底地と一体で売却できれば需要が高まり、価格も上がりやすくなります。寺院と協議し、一括売却の可能性を探るのも有効な手段です。

税金・費用・清算のポイント

寺院所有の借地を売却する際には、売買代金だけに目を向けるのではなく、税金や諸費用、地代や敷金の清算についても正しく理解しておく必要があります。

譲渡所得税・住民税・印紙税

借地権を売却した場合も、不動産売却と同様に譲渡所得税と住民税が課税されます。

譲渡所得は「売却価格 −（取得費＋譲渡費用）」で計算され、所有期間が5年を超えるかどうかで税率が変わります。長期譲渡の場合は約20％、短期譲渡では約39％と大きな差があります。

また、売買契約書には収入印紙を貼付する必要があり、契約金額に応じて数千円から数万円の印紙税が発生します。

登録免許税・不動産取得税（買主側の負担）

買主は借地権の移転登記を行うために登録免許税を支払います。税率は借地権価格に対して2％が原則です。

また、不動産取得税も課税されますが、こちらは建物の評価額に基づいて算出されるため、古い建物では軽減されることもあります。

売主側が直接支払うものではありませんが、取引を円滑に進めるために説明できるようにしておくと安心です。

仲介手数料・司法書士報酬・承諾料の内訳

売主が支払う主な費用としては、不動産会社に支払う仲介手数料と司法書士への報酬があります。

仲介手数料は「売却価格 × 3％＋6万円（＋消費税）」が上限で、司法書士報酬は登記内容により数万円から十数万円程度が相場です。

さらに、寺院への譲渡承諾料や名義書換料が大きな負担になる場合もあります。これらは借地権価格の5〜10％が目安とされるため、売却前に必ず確認しておくべきです。

固定資産税・地代・敷金の清算実務

決済時には、売主と買主の間で固定資産税や地代の清算を行います。清算日は通常、決済日を基準に日割りで計算されます。また、寺院に預けている敷金や保証金がある場合は、売主から買主へ承継されるのが一般的です。

このとき、敷金返還請求権をどのように引き継ぐのか、契約書に明記しておくことがトラブル防止につながります。

寺院所有の借地売却でよくあるトラブルと回避策

承諾拒否・過大請求への対応

もっとも多いのが、寺院から譲渡承諾を拒否されたり、承諾料として過大な金額を請求されるケースです。承諾が得られなければ売却は進まないため、売主にとっては大きなリスクです。

地代滞納・越境・未登記建物・無承諾増改築の是正

売却を進めようとした際に、過去の契約不備やトラブルが表面化することもあります。例えば、地代の滞納がある、隣地との境界を越境して建物が建っている、建物が未登記、増改築の承諾を得ていないといったケースです。

相続未了・共有者不同意・抵当権の残置整理

借地権が相続で取得された場合、相続登記がされていないと売却できません。また、共有名義の場合はすべての共有者の同意が必要です。さらに、借地権や建物に抵当権が残っている場合は、抹消手続きを行わなければ売却できません。

契約不適合責任と入れるべき特約例

売却後に「説明されていなかった欠陥があった」として、買主から契約不適合責任を追及されるケースもあります。借地権取引では権利関係が複雑なため、後からトラブルになりやすいのです。

寺院所有の借地売却の期間目安とスケジュール管理

寺院所有の借地を売却する場合、通常の不動産売却よりも時間がかかることが少なくありません。

地主である寺院からの承諾取得や必要書類の整備に手間がかかるためです。

あらかじめ全体のスケジュール感を把握し、余裕をもって準備することが成功のポイントになります。

各工程の平均所要期間（承諾取得・販売・決済）

• 現況整理と寺院への事前相談：1〜2か月
  　契約書や登記の確認に加え、寺院内部で承諾を決議するまでに時間を要する場合があります。宗教法人は責任役員会の承認が必要なこともあり、即答されないのが一般的です。
• 価格査定・仲介会社選定・販売開始：1か月程度
  　査定自体は数日で終わりますが、複数社を比較検討し、販売戦略を検討する期間を含めると1か月前後かかります。
• 買主探しと交渉：2〜3か月
  　借地権付き物件は所有権付きよりも買主層が限られるため、販売期間が長引くことがあります。立地条件によっては半年以上かかる場合も想定しておくべきです。
• 売買契約から決済・引渡し：1〜2か月
  　寺院の承諾書の準備、司法書士による登記手続き、地代や固定資産税の精算などを行い、決済と引渡しに至ります。

先行して準備できること

売却全体のスケジュールを左右するのは「寺院の承諾」と「権利関係の整備」です。ここが遅れると、買主が見つかっても契約が進められないため、最初に着手すべき部分です。

先行して準備できることは次の通りです。

• 契約書や登記事項証明の取り寄せ
• 増改築承諾や更新記録の有無を確認
• 建物の未登記があれば早めに登記手続き
• 地代の滞納や境界トラブルの有無をチェック
• 寺院に対し「売却を検討している」と早めに打診

これらを先に整理しておけば、買主が現れた際にスムーズに契約へ進むことができます。

まとめ

寺院所有の借地は、通常の不動産売却と比べて手続きや条件が複雑で、売却に時間と労力がかかります。しかし「売れない」というわけではなく、正しい流れを踏めば十分に売却は可能です。

まず押さえるべきは、借地権の種類や契約・登記の有無、建物の状態といった基本条件です。これらが整理されていれば売却の道筋は開けます。次に、寺院からの譲渡承諾と承諾料の調整が最大のハードルとなるため、早めの相談と信頼関係づくりが不可欠です。

売却の実務は「現況整理→寺院相談→査定→承諾取得→売買契約→決済・引渡し」という流れで進み、必要書類も多岐にわたります。さらに、税金や費用、精算の項目を把握しておくことで、手取り額を正しく計算できます。

よくあるトラブルとしては承諾拒否や過大請求、境界・登記の不備などがありますが、事前に専門家に相談して整備しておけば回避可能です。期間の目安は3〜6か月ほどで、スムーズに進めるには専門性の高い不動産会社や司法書士、弁護士をうまく組み合わせることが大切です。

要するに、寺院所有の借地を売却する成功のカギは「早期の準備」「寺院との信頼関係」「専門家の活用」にあります。これらを押さえれば、複雑な借地権取引でも安心して売却を進めることができるでしょう。